Главная 16 1000 советов 16 Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

О admin

x

Check Also

Кухни на заказ в Санкт-Петербурге от производителя: недорого, купить, цены, фото

Кухни под заказ Профессиональный технический дизайн-проект, со всеми размерами, с размещением розеток и сантехники для строителей, в разы упростит для вас дальнейший ремонт Производим Собственное современное производство с высокими стандартами ОТК (ISO) сводит к минимуму процент брака, тем самым давая уверенность в качестве наших кухонь Комплектуем Поможем вам выбрать профессиональную встраиваемую кухонную технику, которая не продается в сетевых магазинах, доставим и установим «под ключ» Доставляем Доверяем доставку наших кухонь и техники только собственному логистическому парку, чтобы доставить вашу кухню в строго оговорённое с вами время Собираем В нашем коллективе работают специалисты высокого класса, собравшие сотни кухонь за свою профессиональную деятельность, решавшие нестандартные и нетипичные задачи ОТ 13 992 РУБ\ПОГ.

Купить подушки из Иваново оптом от производителя «АЭлита&raquo

Качественные подушки из Иваново Подушка бамбуковое волокно Подушка верблюжья шерсть Подушка овечья шерсть Подушка лебяжий пух Подушка хлопковое волокно Подушка эвкалиптовое волокно Подушка морские водоросли Подушка шелковое волокно Подушка пух ангорской козы Подушка с силиконизированным наполнителем Подушка лузга гречихи От хорошего сна зависит наше общее состояние организма.

Купить Мытье посуды, органические моющие средства, натуральные моющие средства, безопасные моющие, экологическое средство для мытья посуды, биосредство для мытья посуды, органическое средство для мытья посуды, натуральное средство для мытья овощей и фруктов, Для дома

Купить Мытье посуды, органические моющие средства, натуральные моющие средства, безопасные моющие, экологическое средство для мытья посуды, биосредство для мытья посуды, органическое средство для мытья посуды, натуральное средство для мытья овощей и фруктов, Для дома Давно известно, что даже при самом тщательном мытье частички моющего средства остаются на поверхности посуды и потом вместе с едой попадают в наш организм.

Купить кухонные ножи — огромный выбор ножей в интернет-магазине

Кухонные ножи по назначению Серия профессиональных ножей Samura MO-V включает в себя только превосходно острые ножи. Коллекция Samura MO-V абсолютно безопасны во время использовании благодаря удобной рукояти.

Купить живую елку недорого, доставка, самовывоз

Живые елки Сопутствующие товары Мастер-класс елочные игрушки из мешковины Как нарядить живую елку в год петуха Близится 2017 год, который мы будем отмечать с учетом устоявшихся традиций.

Купить живую елку в Москве, Магазин эксклюзивных елок ELKI SHOP

Магазин живых эксклюзивных ёлок Двойной отбор ёлки специалистами на красоту Правильные условия хранения на складе Защита вашей on-line оплаты При повторном заказе скидка 5% Ель голубая в горшке Ель лесная в горшке Кашпо (кадка широкая) Жидкость для новогодних елок Пакет для утилизации елки Датская елка Русская елка Новогодняя сосна Канадская сосна Пихта Фразера Ель голубая в горшке Ель лесная в горшке Датская елка в горшке Подарочная елка (h-50 cм) Подарочная елка (h-40 cм) Подарочная елка (h-30 cм) Настольная елка (h-30 cм) Подарочная елка Подставки и аксессуары Подставки Подставки Подставки Подставки Подставки Подставки Подставки Подставки Подставки Кашпо Кашпо Кашпо Кашпо Аксессуары Аксессуары Аксессуары Живая или искусственная Забота о природе Елки выращиваются на специальных плантациях.

Кружки и секции для детей: как сделать правильный выбор

Кружки и секции для детей: как сделать правильный выбор ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ КАЖДЫЙ МЕСЯЦ: первый год как праздник! В КАШЕ СИЛА НАША: для роста, развития и здоровья! Бло

Кружки и секции для детей – делаем правильный выбор, Женский клуб

Кружки и секции для детей – делаем правильный выбор С началом учебного года многие родители задумываются, в какие кружки и секции для детей записать ребенка. Тут важно не ошибиться с выбором и учесть склонности чада к тем или иным занятиям.

Критерии выбора транспортной компании для переезда

Критерии выбора транспортной компании для переезда Рынок грузоперевозок на сегодняшний день переполнен предложениями грузоперевозчиков. Предложения разнятся по стоимости услуг, качеству сервиса и вида услуг.

Крем для лица после 40 лет

Крем для лица после 40 лет — Рейтинг лучших средств по уходу Вопрос, какой крем для лица после 40 лет лучше использовать, задает себе каждая женщина, а рейтинг лучших средств по уходу поможет определиться с выбором.

Крем для лица после 30 лет

Крем для лица после 30 лет — Рейтинг лучших средств Зеркалом и души, и здоровья, и возраста можно назвать кожу женщины. Крем для лица после 30 лет, рейтинг легко найти в разных модных журналах, становится особенно необходимым уже сейчас.

Крем для век после 50 лет: рейтинг лучших средств вокруг глаз, какой лучше выбрать в 55 лет, отзывы о косметике Clarins

Крем для век после 50 лет Кожа лица считается отражением здоровья человека и показателем его возраста. Поэтому она должна всегда иметь прекрасный вид. Со временем под воздействием различных факторов может происходить сбой в обмене веществ, в результате которого снижается уровень гормонов, прекращается нормальная транспортировка полезных веществ в клетки, что, в свою очередь, нарушает выработку эластина и коллагена.

Кредиты для пожилых

Кредиты для пожилых. Банки смотрят не только на возраст, но и на доход Могут ли рассчитывать на кредит пенсионеры? Есть ли в Беларуси возрастные ограничения на выдачу кредитов и других видов займов? «АиФ» выяснил, где и на каких условиях могут взять кредит люди преклонного возраста.

Кредитные продукты Почта Банка и возрастные ограничения на них

Кредитные продукты «Почта Банка» и возрастные ограничения на их выдачу Вопросы кредитования всегда интересуют клиентов любого банка, поскольку в условиях современного экономического кризиса именно кредитование позволяет населению рассчитывать на наличие возможности в покупке жилья, персонального транспорта, даже оплаты обучения или различных товаров.

Кредит неработающим пенсионерам

Как взять кредит пенсионеру? Пенсионеры, которые не работают, могут получить кредит в том случае, если они получают доход, а точнее, пенсию. В России абсолютно любой пенсионер (по кодексу РФ) должен получать хотя бы минимальную пенсию, в таком случае он имеет возможность выплачивать кредит, а это значит, что взять в долг денежные средства, вполне может, каждый пенсионер.

Кошка в доме – как правильно воспитать домашнего любимца

Кошка в доме – как правильно воспитать домашнего любимца Прежде всего, необходимо помнить, что если вы решились на то, чтобы завести у себя в доме домашнего питомца, то вам потребуется запастись немалым терпением.

Рейтинг@Mail.ru