Главная 16 1000 советов 16 Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

© 2018, admin. Все права защищены.

О admin

x

Check Also

Как быстро и эффективно почистить ковер народными средствами (содой и уксусом) в домашних условиях: видео

Чистка ковра в домашних условиях: как сделать это быстро и эффективно Четыре способа чистки ковра содой и уксусом в домашних условиях Часто ковры в домашних условиях чистят при помощи моющего пылесоса.

Как быстро и правильно убрать свою квартиру? Как полюбить убирать в квартире? Как поддерживать чистоту в квартире? Как навести чистоту в доме? Как содержать дом в чистоте? Как добиться чистоты в квартире?

Как быстро и правильно убрать свою квартиру? Система придумана некой Келли. Предлагаю свое описание и видение. FLY LADY - простая и веселая система ведения домашнего хозяйства и планирования времени для неорганизованных лентяев! Система применима не только для домашнего хозяйства, но для работы и жизни вообще.

Как быстро вывести любые пятна с мебели, Строительный журнал

Строительный журнал Как быстро вывести любые пятна с мебели Сегодня же любые покрывала на диване считаются признаком плохого вкуса. Учитывая это, остается актуальным вопрос – как вывести пятна с мебели и продлить ей жизнь? Особенно эта проблема актуальна в семьях с маленькими детками, а также домашними питомцами.

Как без слез избавиться от ненужных вещей, Блогохозяйка

Как и почему нужно избавляться от старых вещей? Я на самом деле хочу навести порядок в своем доме, но всякий раз, когда я за это берусь, меня начинают захлестывать эмоции и воспоминания.

Как 100% избавиться от мелких мошек в квартире — откуда они берутся?

7 способов вывести мошек из квартиры Кто же из нас не сталкивался с этой проблемой? Мошки в квартире появляются внезапно и очень мешают, раздражая жильцов своим присутствием.

Искусственная или натуральная ель — что выбрать, Новогоднее приключение 2018 (видео поздравления)

Как выбрать ёлку на Новый год взято с 40news.ru Предновогодняя суета состоит из множества приятных дел. Это и выбор подарков, и приобретение гирлянд, фейерверков, хлопушек, и подбор наряда, и составление праздничного меню, и конечно же, покупка елки.

Искусственная или натуральная елка? Как выбрать елку

Какую искусственную елку выбрать, чтобы радовала глаз и была безопасной для здоровья? Искусственная или натуральная елка? Как выбрать елку? Новый год без елки сложно представить.

Искусственная елка или натуральная? Как выбрать елку?

Наши детки. Все о детях и для детей Читайте свежие статьи Искусственная елка или натуральная? Как выбрать елку? Качественная искусственная елка спасет настоящие елочки Новый год – праздник любимый и долгожданный для многих.

Интоксик: цена в аптеке, отзывы (правда или развод), где реально купить Intoxic

Препарат от паразитов Intoxic (Интоксик): отзывы, инструкция по применению Если вы хотите узнать, какова на препарат от паразитов Интоксик цена в аптеке, отзывы врачей паразитологов и покупателей вам будут полезны.

Интимный уход: важнейшие правила ухода за интимной зоной

Интимный уход: важнейшие правила ухода за интимной зоной. Как ухаживать за интимными местами Женщины всегда более ответственно относились к своей внешности и здоровью.

Интерьер: Как дольше сохранить срезанные цветы свежими

Как дольше сохранить срезанные цветы свежими Конечно, хочется, чтобы цветы в букете как можно дольше оставались свежими, живыми. Но эти создания настолько нежны, что расставание с ними наступает быстро.

Интернет-магазин цифровой и бытовой техники и электроники, низкие цены, большой каталог, отзывы

Кредит в магазине ЛИЦЕНЗИИ БАНКА РОССИИ № 3354 ОТ 26.04.2013 Г. Сумма кредита: от 3 000 до 200 000 руб. Первоначальный взнос: 0%, 10%, 20% от стоимости товара Срок кредита: 12 месяцев Процентная ставка: 31,71%, 35,07%, 39,23% годовых Действует на все группы товаров Без комиссий за выдачу кредита и обслуживание счёта Сумма кредита: от 29 451 до 90 000 руб.

Интересные подарки своими руками

Интересные подарки своими руками Подарки всегда приятно не только получать, но и дарить. А если вы дарите подарок, сделанный своими руками, то это вдвойне приятно.

Индукционная плита: 6 мифов — и вся правда

Индукционная плита: 6 мифов - и вся правда Бытовая техника на кухне: чем хороши индукционные варочные панели? Несмотря на обилие информации, у покупателей бытовой техники все еще много ошибочных представлений и предрассудков, которые порой мешают им сделать правильный выбор и наслаждаться всеми функциями и возможностями, которые предоставляет современная техника.

Индукционная варочная панель LG KVN6403AF — Встраиваемые варочные панели — Встраиваемая техника — Бытовая техника

Индукционная варочная панель LG KVN6403AF Индукционная варочная панель LG KVN6403AF Общие характеристики встраиваемая индукционная панель Расположение панели управления: Размер и мощность зон нагрева 1x200 мм - 2100 Вт (Быстрый разогрев - 2500 Вт) 1x200 мм - 2100 Вт (Быстрый разогрев - 2500 Вт) 1x160 мм - 1400 Вт (Быстрый разогрев - 1800 Вт) 1x160 мм - 1400 Вт (Быстрый разогрев - 1800 Вт) Быстрый разогрев «Power Boost»: Блокировка от детей: Индикатор остаточного тепла: Общая подключенная нагрузка: Габариты (Ш x Г x В): 53 х 590 х 520 мм Размеры выреза (Ш / В / Г,): 53 х 560 х 490 мм Габариты упаковки (Ш x Г x В): 144 х 643 х 583 мм Отзывы пользователей Подбиралась плита индукционная с определенным набором функций и параметров: 1) большая конфорка справа спереди, это редкость, чаще встречается слева; когда пользуюсь большой сковородой или кастрюлей, мне удобнее такое расположение; 2) наличие бустера, мне очень важно для быстрого закипания; 3) мощность 7 кВт (ограничение для автомата 32 А на электрощите); 4) таймер, т.к. могу отвлечься и забыть, если блюдо долго готовится; 5) приемлемая цена, 6) регулирование мощности по линейке, т.к. мне визуально легче выбрать мощность на линейке, чем нажимать энное количество раз на кнопку до получения нужного значения, да и быстрее.

Известковая накипь

Известковая накипь Рассмотрения известковой накипи начнем с причин ее образования, или даже с ее источника - жесткой воды. Она образуется еще в процессе таяния ледниковой воды или же после выпадения дождей.

Рейтинг@Mail.ru
error: Content is protected !!